文 ｜ 岳家琛编辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜·腾讯小满工作室在临近旺角的一家中介门店，“230万港元，洋楼出售”的牌子格外醒目。
从深圳来的周伟建走进门店，他决定用200万元在香港投资一套房子。租金回报率是他的主要考虑因素。
据上述门店经纪人介绍，230万港元的单位，实用面积约250至300平方呎（每平方呎≈0.093平方米），户型为二房一厅，年租金收入约为12万港元，租金回报率约为5.2%。
像周伟建一样的投资客还有很多。投资客的入场，促进了香港楼市回暖。
10月28日，香港差饷物业估价署公布9月私人住宅售价指数达292.5点，环比上升1.32%，创14个月以来新高。这已经是香港楼价指数连续四个月上升，累计升幅达2.1%。
今年6月，摩根士丹利曾表示，香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个持续四到五年的上升周期。
摩根大通近日发布的报告也称，自2025年3月以来，香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5%。其中，股市表现韧性产生的财富效应、被压抑的需求释放、按息预计下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏等多重因素正在支持着香港住宅市场的持续复苏。
经历了长达三年的下行后，香港楼市或将迎来曙光。
内地买家“功不可没”
“目前整体二手楼价已回升约4%。”香港中原地产在11月19日的一份报告中表示。
香港楼市回暖，内地买家“功不可没”。
在罗湖口岸旁，推销香港房产的中介门店热闹了起来。一位长居深圳的业内人士认为，香港近年来不断优化的人才与投资政策，积极吸纳专业人才、高资产人士，是楼市恢复活力的原因之一。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7%。
美联地产数据显示，2025年前10个月，以内地买家名义成交的住宅交易达到11121宗，同比上升14.3%，总成交金额突破千亿港元，达到1065.4亿港元，创下同期历史新高。
这一数据不仅反映出内地买家对香港楼市的强烈兴趣，更预示着市场结构正在发生深刻变化。
中原地产的数据显示，今年前十个月，香港楼市中内地买家成交数量占私人住宅总成交量的24%，较上年同期增长20%以上，成交总金额达1097亿港元。
这意味着，香港每卖4套房，其中一套就是内地人买的。
中原地产预测，内地买家全年成交量有望突破13000宗，将连续两年创历史新高。
在广东，中原地产自今年3月份开始组建专业香港配置团队，联动香港中原地产一起带客到香港买房。
深圳中原地产一位人士介绍称，今年深圳中原曾举办“香港置业季”，安排大巴，带客户去香港看房，反响热烈。
除了内地买家，另一个支撑香港楼价的重要因素是租金水平的快速上升。
近来，香港特区政府推出了各项人才政策，吸引了不少非本地生来港就读，人口的大量进入，让香港的住宅租赁需求持续飙升。
据前述中介称，2025年暑假，香港租赁市场出现抢租热潮，越是临近高校的小区，越租得快。“经常刚挂出来两三天就租出去了。”
“高租金回报率是主要因素”
买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列政策组合拳使得香港购房税负减弱，刺激需求释放，另一方面是美联储降息周期下，带动香港房贷利率跟随下行，居民购房负担亦持续降低，同时租金收益率的稳定回升也使得资产配置方向再发生变化。
据华创证券的研报，由于美国降息预期、叠加港资IPO市场复苏，香港金管局向市场注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5—7月间，1个月的HIBOR（香港银行同业拆息）骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右。
“现在房贷利率3.25厘，租金回报率达到5%左右，很多深圳来的看房客甚至贷款买房赚差价。”油麻地一位中介称，高租金回报率是香港楼市回暖的主要因素。
2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，宣布将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。
这意味着，一个总价400万港元的物业，如果按曾经1.5%的印花税计算，税费约6万港元，如今仅需缴纳100港元。
此外，随着租售比提升，也有一些租客直接转变为买家。
“有一位在银行工作的内地人，一年前在我这儿租了一套月租金3万港元的房子。今年租期到了以后，就直接在同一区域内买了一套二手房。”上述旺角中介人士说。
随着房价趋向合理，房贷利率下行，以及租金的持续上涨，租和买的性价比发生翻转。
中原地产统计显示，143个租金指数成分屋苑中，有112个屋苑8月的租金回报率高于利息，专业术语称为“供平过租”。
上述统计中，回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期的18个大幅上升近九成。
在实际走访中，部分物业的租金回报率甚至达到5%。不过这类物业以楼龄长、户型小的居多。
戴德梁行发表的最新报告指出，香港住宅市场成交延续回暖的势头，随着资金环境逐步宽松，加上住宅租金回报持续上扬，买家入市意欲提升。
美联物业分析师岑颂谦指出，反映业主放盘态度的“美联信心指数”持续攀升，本季度香港房价的涨幅或达到2%。
新房成交回暖
除了二手房以外，新房市场在历经了过去4年的调整后，也重现热闹景象。众多新盘销售火爆。
“香港楼市金融属性再激活了。”东北证券研究员刘清海表示。
“香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环。”刘清海表示。
美联地产报告指出，在新盘与二手房之间，内地买家明显倾向于选择前者。在1065.4亿港元的总成交金额中，一手物业吸金611.9亿港元，占比高达57.4%。这一偏好反映出内地买家对新物业的青睐。
从区域分布来看，启德区以123.7亿港元的成交金额高居榜首，内地买家占该区个人买家一手登记金额的68.5%。这个新兴发展区凭借其完善的规划和高品质的居住环境，成为内地买家的首选之一。
此外，黄竹坑/深湾区以85.7亿港元位列第二，中西区、何文田/京士柏、北角分别以46.2亿、38.3亿和31亿港元紧随其后。
近期，启德热门新盘天玺‧天2期首次开盘，首轮62伙短短3小时全部售罄，吸引了不少内地买家。
过去两年，香港新盘的开盘价一个低过一个，以新界区最为明显，不少项目首批开售单位呎价甚至低于一万元。如今，新界区已无低于一万元的项目。
自今年1月以来，全港新盘开价已全线回升至1万元水平以上。其中最近推出的港岛区新盘，每平方呎均价也重回2万元以上。
据中原地产数据，在10月份，一手成交突破1700宗，已连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长纪录。
楼市回暖，香港过去两年的新房去化率偏低现象也大大改观。中原地产研究部高级联席董事杨明仪认为，预计到今年第四季末，2025年落成私楼可以售出超过六成的单位，2024年落成私楼则可售出约七成半的单位。
国际巨头炒高香港楼价？
豪宅市场同样迎来密集的资金流入。
10月24日，据《21世纪经济报道》等多家媒体报道称，阿里巴巴前CEO张勇，斥资5354万港元买下香港半山豪宅。
10月，香港一、二手市场共录71宗超过5000万港元的大额成交，较9月的53宗增长逾三成。
其中，西半山The MVP的成交最具代表性，该项目2伙顶层特色户型合计实用面积为5951平方呎，最终以2.66亿港元成交，一平方呎价超4.4万港元。
除了住宅市场，香港写字楼市场也出现了“回暖”信号。近日，阿里巴巴集团与蚂蚁集团宣布，斥资近72亿港元向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，作为两家公司在香港的总部。
“最近几年，随着香港招商和人才引进政策不断优化，来港开展相关业务的内地科技企业越来越多，香港作为重要的金融中心，是不少企业‘出海’的第一站。”一位房企品牌部门人士表示。
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据显示，第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来的最高纪录。
此外，据香港《大公报》报道，瑞银计划将其香港办公室在2026年由港岛搬到西九龙总站上盖项目，距离高铁站仅3分钟路程。
根据历史信息，瑞银最早在2022年与上述项目开发商新鸿基地产签约，承租9层楼25万平方呎，预计2025年交付，2026年进驻。
不过，2024年瑞银参加该项目封顶活动时，宣布了新的承租方案。新方案将租用该项目最靠海滨的14层整栋大楼，占地46万平方呎，比先前宣布的承租面积大增近1倍。
瑞银房地产分析师预测：“香港住宅楼价2026年将有0至5%的涨幅，写字楼租金有望在2026年底企稳，而由于新写字楼建成的数量有限，供给端减少，2027-2028年写字楼出租率会稳步回升。”
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